买对房能少奋斗几十年 限购真能抑制高房价吗?

去年下半年，随着股市走弱，沉寂的楼市再度爆发。尤其是2016年头3个月，北上广深等一线城市的房价瞬间就上了天。引得政府管理部门不得不再度出台了限购措施，抑制房价过快上涨。不过不少人都有这样的疑问，限购真的就能抑制高房价吗?答案是：真的能!虽然只是暂时的。

限购：抑制需求压低价格

为什么限购能够抑制房价?简单来说，因为限购抑制了需求。

很简单的一个原理，如果一样东西卖不出去，那么就只好降价销售。需求越不旺，价格越低，直到成本价清仓大甩卖。用经济学原理来解释的话，价格是供给曲线和需求曲线的交点(见下图)，这一交点上供给等于需求，供需平衡。但是当需求减少，需求曲线下移的时候，即使供给曲线不变，两者的交点也更靠近零点了，也就是说，价格下降了(价格1下降至价格2)。

图一：需求减少 价格下降

房子也一样，需求减少，价格“理应”下降。而限购的作用，正是抑制需求。无论是上海抬高了非本地户籍人口购房的门槛，还是提高了购买二手房的首付，直接后果都是——一部分原来能买房、买得起房的人，现在不能买房或者买不起房了。这部分人被挤出了房地产交易市场以后，对房子的需求就会减少，假设房子的供给不变，那么房子的价格就应该下降。这也是用限购来调控房价的核心原理。

但问题来了，上面说的是一般情况，这里面还有两个很重要的前提：首先是房子的供给不变，其次是房子的成本不变。但这两样东西，真的不变吗?

惜售：减少供给限量保价

刚才说了，在供给不变的前提下，需求下降，需求曲线下移，价格也会降低。那么实际情况呢?实际情况就是，虽然政府出台了限购措施，但房地产企业也有应对之策，就是惜售。简单来说，就是我不卖了。

大家都知道，物以稀为贵。在需求保持旺盛的前提下，市面上某类商品越少，价格就能抬得越高。而当下一线城市的房子正处于这样的状况。开发商通过捂盘惜售，压缩供给，压低了供给曲线，我们依然来画一下图。可以看到，供给曲线下降之后抵消了需求曲线下降(价格1下降至价格2)的影响，均衡价格再度上升(价格2回升至价格3)，甚至有可能上升得比原先价格更高(价格3超过了价格1)，而这正是开发商最希望发生的事情。

图二：减少供给 限量保价

那么是谁给了开发商捂盘惜售的底气?简而言之，是一线城市稀缺的土地供给，是城市居民充足的购买力，以及开发商自身良好的现金流。

一方面，一线城市多为直辖市，政府财力相对充足，卖地行为相对更谨慎。这就使得一线城市的土地供给和房屋供给相对其需求来说始终处于一种稀缺的状态。既然稀缺，就不着急卖，反正房子保质期很长，不如等着未来房价涨了以后慢慢卖，反正有人要。

其次，由于外来人口的不断流入，以及本地人口改善性需求的释放，一线城市的房地产市场远未达到饱和状态。也就是说只要房子造出来，只要地段别太差，就不愁卖，而且这种情况短期内不太可能改变。这也是开发商敢于捂盘的重要原因。

最后，很关键的一点，入驻一线城市的开发商大都是一二线开发商，自身实力过硬，现金流充沛。和普通老百姓相比，他们耗得起，愿意而且能够为了未来更大的利益而忍受眼前的损失。相反，很多三四线城市的小开发商为什么必须降价抛售而不能捂盘?因为它们盘子小、钱少，在没有收入的情况下，现金流无法维持公司正常运作太久。为了公司不倒闭，只能尽快割肉套现。这就和去年股灾时候借钱炒股一样，不卖，就等着爆仓。而一线城市的开发商们，大都是不怕“爆仓”的。

正是由于第一和第二点的存在，开发商们知道，未来的价格大概要比现在的价格高，所以捂盘是有好处的，他们愿意捂盘。如果这时候开发商还拥有充沛的现金流，那么他们就能够把这种意愿转化为行动了。

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